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updated 1:32 PM UTC, Oct 20, 2018

AVVOCATI RISPONDONO / Lavoro e casa: "Il patto o periodo di prova" - "La revoca dell'Amministratore di condominio"

"Avvocati rispondono", la trasmissione di pubblica utilità a cura della redazione de ilComizio.it


I nostri 2 avvocati professionisti del diritto, il giuslavorista Davide Pollastro e il civilista Carlo Bortolotti, rispondono alle domande dei telespettatori. In questa puntata si parla di "Il patto o periodo di prova"; vediamo quali sono i diritti e i doveri dei lavoratori e dei datori di lavoro. e di "La revoca dell'Amministratore di condominio"; vediamo quali sono i tempi e i modi corretti.

AVVOCATI RISPONDONO / Lavoro e casa: "Licenziamento disciplinare" - "Lavori straordinari in condominio"

"Avvocati rispondono", la trasmissione di pubblica utilità a cura della redazione de ilComizio.it in cui 2 avvocati professionisti del diritto, il giuslavorista Davide Pollastro e il civilista Carlo Bortolotti, rispondono alle domande dei telespettatori. In questa puntata si parla di "Licenziamento disciplinare"; cos'è, cosa significa e quali sono le norme che lo regolano e di "Lavori straordinari in condominio"; vediamo quali sono gli aspetti da conoscere per capire come funzionano.

Separazione dei coniugi, chi paga le spese condominiali? L'avvocato Carlo Bortolotti ci risponde

Sono numerose le questioni da risolvere quando marito e moglie decidono di interrompere legalmente il proprio vincolo familiare. Gli aspetti economici sono spesso al centro di dispute e gli adempimenti dovuti per la proprietà di un immobile. Ci aiuta a fare chiarezza l'avvocato Carlo Bortolotti, civilista del Foro di Milano, esperto di entrambe le materie - (VIDEO)


L'avvocato Carlo Bortolotti nel suo studio

Regime spese condominiali a seguito di separazione dei coniugi

In caso di separazione dei coniugi, sia consensuale che giudiziale, la cosiddetta "casa coniugale" verrà assegnata, a prescindere dall'intestazione e dall'effettiva proprietà, al coniuge convivente con la prole, il quale, godendo di un diritto reale di abitazione, dovrà pagare le spese relative all'ordinaria amministrazione dell'immobile, gravando, invece, le straordinarie sull'effettivo intestatario della casa; questo regime andrà previsto nelle condizioni di separazione e ne dovrà essere adeguatamente informato l'amministratore che, diversamente, continuerà legittimamente a chiedere i versamenti al solo intestatario dell'immobile (che magari non vi abita più).

 

STUDIO LEGALE BORTOLOTTI

C.so Buenos Aires, 45 - 20124 MILANO
tel. 02.39562104 - fax 02.45485345 
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L'assemblea di condominio: i tempi e le modalità di convocazione. L'avvocato ci toglie ogni dubbio

Un appuntamento importante, spesso delicato e decisivo per quanto riguarda le scelte comuni dei proprietari d'immobile. Per evitare "sorprese" è bene dunque conoscere e tenere presenti alcuni aspetti, formali, ma legati poi a questioni assolutamente concrete. Allora ecco le delucidazioni dell'avvocato Carlo Bortolotti, civilista milanese esperto della materia condominiale - (VIDEO)


L'avvocato Carlo Bortolotti nel suo studio

La convocazione all'assemblea condominiale

Le modalità di convocazione dei condomini all'assemblea sono stabilite per legge e sono perentorie, quindi occorre porvi particolare attenzione, ai fini della piena validità dell'assemblea medesima.

Ogni singolo proprietario d'immobile (anche in caso di comproprietari) deve essere convocato almeno 5 giorni prima dell'assemblea (il giorno stesso dell'assemblea non si conta), a mezzo di raccomandata ar, pec, fax o raccomandata a mano, purché vi sia traccia legale della ricezione, non sono infatti valide le semplici e-mail.

La convocazione deve contenere l'Ordine del giorno completo e sintetico, ma assolutamente non generico, a tutela del diritto di piena conoscenza degli argomenti trattati di cui gode ogni condomino.

 

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Il riscaldamento e il condominio, un tema... scottante. L'intervento dell'avvocato

E' un problema che spesso, specie nei caseggiati più datati, divide i proprietari d'immobile che possono avere esigenze diverse per quanto riguarda le temperature interne degli appartamenti. Le recenti evoluzioni tecniche garantiscono una gestione pressoché indipendente dei radiatori di calore, ma molte persone manifestano l'intenzione di staccarsi completamente dagli impianti comuni. Ecco tutto quello che c'è da sapere nella spiegazione dell'avvocato Carlo Bortolotti, esperto della materia condominiale - (VIDEO)


L'avvocato Carlo Bortolotti nel suo studio

Distacco dal riscaldamento condominiale

Ogni condomino può staccarsi dall'impianto di riscaldamento comune e senza necessità di autorizzazione dell'assemblea; all'assembla, tramite l'amministratore, andrà solamente sottoposta una perizia che, redatta da tecnico abilitato, dia prova che l'operazione non comporterà alcun danno o squilibrio all'impianto condominiale né alcun aggravio di costi per gli altri. Il condomino che si è staccato dovrà continuare a pagare per la manutenzione straordinaria della caldaia comune.

 

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La delibera del condominio non ti piace? Che cosa si può fare e come. Lo spiega l'avvocato

Le decisioni prese nelle assemblee spesso non soddisfano o trovano apertamente in disaccordo alcuni proprietari di casa. Esiste quella che in termini legali è definita "impugnazione", ovvero la possibilità di far valere le proprie ragioni di dissenso in Tribunale. La questione necessita però di alcuni chiarimenti. La parola all'avvocato Carlo Bortolotti, civilista milanese esperto della materia condominiale


 
 
Impugnazione della delibera assembleare, cosa fare in concreto

Sono frequenti i casi nei quali uno o più condomini, sulla base di ragioni più o meno fondate, ritengono altamente negativa, e persino dannosa, una delibera assunta dall'assemblea del condominio, al punto da desiderarne ed invocarne la revoca o annullamento.
 
Che fare concretamente in questi casi?
 
In primo luogo, occorre sottolineare con molta chiarezza che non è possibile impugnare qualunque delibera assembleare, sul solo presupposto che prescriva qualcosa che risulti poco gradito o che incontri l'aperta ostilità di diversi condomini, poiché, molto semplicemente, è proprio a tal fine che esistono le norme circa l'approvazione delle delibere stesse per votazione comune; l'impugnazione della delibera, di contro, deve avere fondamento in una violazione di legge (anche circa l'iter formativo della delibera stessa e dell'assemblea votante), del regolamento del condominio o nella previsione o avallo di una situazione, di fatto o giuridica, manifestamente dannosa per il condominio o per gli interessi specifici di un condomino.
 
Possono impugnare la delibera i condomini dissenzienti o assenti all'assemblea, a patto che non abbiano conferito delega ad un soggetto che abbia votato a favore, o anche gli astenuti, nel termine perentorio di 30 giorni dalla delibera stessa per i dissenzienti o astenuti presenti e, per gli assenti, dal momento di ricevimento del verbale.
 
Ai fini della valida impugnazione e dell'interruzione dei relativi termini, non è affatto sufficiente una diffida, ancorché per raccomandata o pec: con l'introduzione della mediazione obbligatoria in materia condominiale, l'impugnazione deve essere proposta, prima, con tale mezzo e solo all'eventuale fallimento di tale procedura (che ha un'assai bassa percentuale di definizione, ad onor del vero), sarà possibile adire il Tribunale ordinario, avanti il quale, è bene ricordare, l'onere della prova della violazione di legge, regolamento o lesione grave d'interessi meritevoli di tutela, grava interamente sul condomino.

In ultimo, si rammenta che la delibera rimane valida ed operante anche in caso d'impugnazione proposta nei termini e, questo, sino a sentenza finale, a meno che, insieme all'impugnazione, non si alleghi un'apposita istanza di sospensione della delibera medesima per gravi motivi, inerenti il rischio di un danno irreparabile.

Avv. Carlo Bortolotti

 
 
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Vita di condominio, che cosa è indispensabile sapere sull'amministratore: l'avvocato ci spiega tutto

Carlo Bortolotti, civilista del Foro di Milano, esperto della complessa materia condominiale, ci fornisce le informazioni di cui abbiamo bisogno circa la figura professionale che si occupa della gestione del nostro stabile. Quando è obbligatoria la nomina e come deve avvenire, i suoi compiti e limiti, i termini del suo mandato


 
Una della maggiori preoccupazioni della gran parte dei proprietari d'immobili, siti in uno stabile, è la figura professionale cui affidare l'amministrazione dello stabile stesso. Vediamo, per quanto possibile in sintesi, cos'è indispensabile sapere (e spesso non si sa).
 
Il novellato art.1129 c.c., stabilisce che è obbligatoria la nomina di un amministratore qualora, lo stabile, sia composto di almeno nove condomini (erano almeno cinque sino al 2012); gli stabili più piccoli, possono limitarsi ad individuare, anche tra i singoli proprietari, un "facente funzioni", con compiti di gestione e cura delle questioni comuni (assai ardui, in verità..). Possono essere amministratori di condominio tanto le persone fisiche, con precisi requisiti legali, quanto le società (art.71 bis disp. att. c.c.), purché i relativi amministratori vantino i medesimi requisiti ed ossia, in sostanza, il pieno godimento dei diritti civili, la fedina penale pulita, il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e l'aver frequentato un corso di formazione iniziale presso un organismo abilitato, aggiunto ad attività formativa costante; è di palmare evidenza che, più che i predetti requisiti, per la verità piuttosto generici, il soggetto dovrà garantire un certo grado di provata professionalità, testimoniata, soprattutto, dalla sua pregressa esperienza e dal numero di stabili gestiti e "verificabili", unita, magari,  alla sua iscrizione ad una delle organizzazioni professionali di categoria più rappresentative.
 
La nomina dell'amministratore spetta all'assemblea, con il voto di almeno 500/1000 ed il 50% degli intervenuti più uno, diversamente la nomina non è valida; alla convocazione per la nomina, in mancanza, possono provvedere anche i condomini stessi, in numero di due o più, purché titolari di almeno 166,66/1000; se l'assemblea reiteratamente non provvede, benché convocata, ciascun condomino (anche uno solo) può rivolgersi al Tribunale ordinario perché provveda, d'autorità, alla nomina di un amministratore, che avrà i medesimi poteri di quello di nomina normale.
 
I compiti fondamentali dell'amministratore (artt.1117, 1120, 1129, 1130 e 1135 c.c.) sono senza dubbio delicati ed attengono, sostanzialmente, a tutto ciò che riguarda la corretta salvaguardia, cura e gestione dei beni comuni, delle relative spese (e loro ripartizione) e connesse obbligazioni (in massima parte con i fornitori e dipendenti) oltre all'esecuzione, su delibera assembleare, di ogni determinazione e decisione comune a tale riguardo; questa attività andrà documentata analiticamente nel bilancio condominiale e relativa nota esplicativa che, il professionista, ha l'obbligo di presentare ai condomini, per la discussione e l'approvazione, in occasione della chiusura della gestione annuale, nell'ambito dell'assemblea ordinaria.
 
L'amministratore, nell'ambito del suo agire, ha due fondamentali limitazioni, il dettato normativo ed il regolamento di condominio: ogni atto che violi o contrasti con norme di legge o regolamentari o che sia dannoso per gli interessi comuni è da considerarsi illegittimo, potrà essere impugnato da ogni singolo condomino, tanto avanti l'assemblea quanto avanti il Tribunale, al fine di chiederne l'annullamento e la revoca.
 
In conclusione, applicandosi in generale le norme previste per il contratto di mandato, occorre tenere presente che, l'amministratore, è responsabile nei confronti del condominio in caso d'inadempimento ai doveri derivanti dal suo incarico di gestione, sia in relazione alla tenuta della contabilità ed ai citati rapporti con fornitori e dipendenti, sia per quanto attiene la regolare tenuta dei bilanci, delle scritture e degli adempimenti fiscali in genere; perchè vi sia responsabilità (anche giudiziale), è sufficiente che l'amministratore abbia agito con colpa, cioè con negligenza od imperizia, nell'ambito di uno dei doveri impostigli dalla legge, dal regolamento o da delibera assembleare, con conseguente danno economico per il condominio, del quale potrà essere chiamato a rispondere.
 
Avv. Carlo Bortolotti
 
 
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Tetto o terrazza, quando il "lastrico solare" fa litigare i condomini: cosa dice l'avvocato

Una questione complessa che spesso rappresenta un motivo di discussione e disaccordo tra chi abita nei palazzi dove si trovano questi tipi di coperture. I dubbi sull'uso esclusivo, i relativi oneri e spese di manutenzione, oltre agli eventuali obblighi di risarcimento danni. Ci aiuta a fare chiarezza l'avvocato Carlo Bortolotti, esperto della delicata materia condominiale


 
Sono molti i proprietari di appartamento che, più o meno direttamente, si sono venuti a trovare nella necessità di confrontarsi con le spese, a volte inattese e poco comprensibili, legate alla manutenzione dei famigerati lastrici solari, spesso presenti negli stabili e, con i quali, diversi condomini ritengono di non avere nulla a che fare e, soprattutto, nulla a dovere.
 
Cerchiamo di capire rapidamente cosa s'intende per "lastrico solare": si tratta della copertura a tetto sfruttabile come terrazza che, pertanto, serve da copertura dell'edificio a tutti i condomini sottostanti e come terrazza a coloro che ne hanno l'uso esclusivo; tale natura, per così dire duplice, ha un'inevitabile conseguenza a livello d'imputabilità dei relativi oneri e spese di manutenzione ed eventuali obblighi di risarcimento danni. La relativa questione è stata più volte affrontata dalla Cassazione che, con la recente pronuncia n.9449/16, ha ritenuto di nuovamente intervenire a Sezioni Unite, a testimonianza della rilevanza e complessità della problematica; in buona sostanza, si è ribadito che, qualora il lastrico solare (o terrazza) non sia di uso comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni all'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario esclusivo (o colui che ne ha l'uso esclusivo) sia il condominio (tutto), in forza degli obblighi di cura e manutenzione delle parti comuni (poiché, rammentiamo, il lastrico funge anche da copertura per lo stabile), nella misura indicata dall'art.1126 c.c. ed, ossia, rispettivamente per un terzo ed per i restanti due terzi.
 
Pertanto, anche qualora possa essere spontaneo, in taluni casi, ritenere che il lastrico in questione non abbia attinenza alcuna con la propria proprietà, si ricordi che, invece, lo stesso ha (spessissimo) funzione di copertura dello stabile e, quindi, di parte comune o di tutela di parti comuni (androni, scale, facciata, vialetto d'ingresso, etc..) con le conseguenti relative spese inevitabilmente imputate come sopra.

Ultima ed importante considerazione, riguarda il criterio d'imputabilità, indicato dai Supremi Giudici, a riguardo dell'obbligazione gravante sul proprietario esclusivo (o che ne ha uso esclusivo) del lastrico, il quale è ritenuto responsabile per danni quale custode della cosa, ai sensi dell'art.2051 c.c.: tale realtà giuridica, quale responsabilità extracontrattuale (ossia, da fatto illecito) avrà l'effetto di far sì che, l'eventuale importo da risarcimento del danno da corrispondersi al proprietario sottostante, rimarrà a carico del proprietario esclusivo del lastrico anche in caso di vendita del proprio immobile, senza alcuna possibilità di trasmissione, della relativa responsabilità risarcitoria, al successivo acquirente, spesso anche ignaro. 

Avv. Carlo Bortolotti
 
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