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Tetto o terrazza, quando il "lastrico solare" fa litigare i condomini: cosa dice l'avvocato

Una questione complessa che spesso rappresenta un motivo di discussione e disaccordo tra chi abita nei palazzi dove si trovano questi tipi di coperture. I dubbi sull'uso esclusivo, i relativi oneri e spese di manutenzione, oltre agli eventuali obblighi di risarcimento danni. Ci aiuta a fare chiarezza l'avvocato Carlo Bortolotti, esperto della delicata materia condominiale


 
Sono molti i proprietari di appartamento che, più o meno direttamente, si sono venuti a trovare nella necessità di confrontarsi con le spese, a volte inattese e poco comprensibili, legate alla manutenzione dei famigerati lastrici solari, spesso presenti negli stabili e, con i quali, diversi condomini ritengono di non avere nulla a che fare e, soprattutto, nulla a dovere.
 
Cerchiamo di capire rapidamente cosa s'intende per "lastrico solare": si tratta della copertura a tetto sfruttabile come terrazza che, pertanto, serve da copertura dell'edificio a tutti i condomini sottostanti e come terrazza a coloro che ne hanno l'uso esclusivo; tale natura, per così dire duplice, ha un'inevitabile conseguenza a livello d'imputabilità dei relativi oneri e spese di manutenzione ed eventuali obblighi di risarcimento danni. La relativa questione è stata più volte affrontata dalla Cassazione che, con la recente pronuncia n.9449/16, ha ritenuto di nuovamente intervenire a Sezioni Unite, a testimonianza della rilevanza e complessità della problematica; in buona sostanza, si è ribadito che, qualora il lastrico solare (o terrazza) non sia di uso comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni all'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario esclusivo (o colui che ne ha l'uso esclusivo) sia il condominio (tutto), in forza degli obblighi di cura e manutenzione delle parti comuni (poiché, rammentiamo, il lastrico funge anche da copertura per lo stabile), nella misura indicata dall'art.1126 c.c. ed, ossia, rispettivamente per un terzo ed per i restanti due terzi.
 
Pertanto, anche qualora possa essere spontaneo, in taluni casi, ritenere che il lastrico in questione non abbia attinenza alcuna con la propria proprietà, si ricordi che, invece, lo stesso ha (spessissimo) funzione di copertura dello stabile e, quindi, di parte comune o di tutela di parti comuni (androni, scale, facciata, vialetto d'ingresso, etc..) con le conseguenti relative spese inevitabilmente imputate come sopra.

Ultima ed importante considerazione, riguarda il criterio d'imputabilità, indicato dai Supremi Giudici, a riguardo dell'obbligazione gravante sul proprietario esclusivo (o che ne ha uso esclusivo) del lastrico, il quale è ritenuto responsabile per danni quale custode della cosa, ai sensi dell'art.2051 c.c.: tale realtà giuridica, quale responsabilità extracontrattuale (ossia, da fatto illecito) avrà l'effetto di far sì che, l'eventuale importo da risarcimento del danno da corrispondersi al proprietario sottostante, rimarrà a carico del proprietario esclusivo del lastrico anche in caso di vendita del proprio immobile, senza alcuna possibilità di trasmissione, della relativa responsabilità risarcitoria, al successivo acquirente, spesso anche ignaro. 

Avv. Carlo Bortolotti
 
STUDIO LEGALE BORTOLOTTI

C.so Buenos Aires, 45 - 20124 MILANO
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Comprare o vendere casa, chi paga le spese condominiali? L'avvocato ci spiega tutto

Parliamo di un tema da sempre delicato e causa di frequenti disaccordi e liti, soprattutto nell'ambito delle compravendite di immobili. A chi toccherà l'onere delle spese condominiali? C'è differenza tra ordinarie e straordinarie? Se chi è tenuto a pagare non lo fa che cosa succede? A queste domande risponde l'avvocato Carlo Bortolotti, del Foro di Milano, esperto della materia


L'avvocato Carlo Bortolotti
 
Uno dei temi più delicati, nell'ambito tanto dei rapporti condominiali quanto delle stesse compravendite d'immobili, è certamente quello dei criteri d'imputabilità delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, tra venditore (ex condomino) e compratore (nuovo condomino).
 
La legge generale risolve in gran parte la questione, disponendo, all'art.63 disp. att. c.c., che il condomino subentrante (cioè chi compra la casa) debba accollarsi le spese comuni relativamente all'annualità in corso (al momento del rogito di acquisto) ed a quella precedente, laddove per annualità non si intende quella "solare", bensì gestionale, che può variare a seconda dei diversi periodi di chiusura dei bilanci adottati dalle singole amministrazioni condominiali.
 
La questione è leggermente più complessa per le spese straordinarie che, in quanto tali, possono anche non essere presenti; il criterio indicato dalla Cassazione (ex multis n.10235/13) ai fini dell'imputabilità di tali eventuali importi, tra venditore e compratore dell'immobile, è quello che individua, nella data di approvazione assembleare degli interventi straordinari con il relativo riparto dello specifico dovuto in capo ad ogni condomino, il momento da considerare e da collocare, o meno, nel biennio indicato dal sopra citato art. 63 disp. att.c.c.: in buona sostanza, se la delibera di cui sopra, riferita a spese straordinarie, è ricompresa nelle due annualità cui si è fatto cenno (gestione in corso o precedente rispetto all'acquisto dell'immobile), gli importi dovuti (o residui) a titolo di spese straordinarie saranno a carico del compratore subentrante (così anche Cassazione, n.23682/11).
 
In chiusura e per completezza, in ragione di quanto chiarito sopra, occorre tenere presente che, in caso di mancato pagamento degli oneri ricompresi nel biennio di legge (ordinari o straordinari che siano), l'amministrazione procederà al recupero coattivo, a mezzo di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, avverso il solo nuovo condomino, acquirente dell'immobile.
 
 
Avv. Carlo Bortolotti
 
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Islam, nessuna discriminazione: si può vietare il velo sul posto di lavoro. La sentenza della Corte di Giustizia europea

Le aziende di negare ai propri dipendenti l'autorizzazione a indossare indumenti che siano evidenti "segni religiosi, politici o filosofici". I giudici erano chiamati a decidere su due ricorsi, uno dal Belgio e uno dalla Francia, relativi alla possibilità da parte di donne musulmane di presentarsi nel luogo in cui dovevano essere svolte le mansioni con il capo coperto in osservanza della propria fede


Non costituisce una discriminazione diretta la norma interna di un’impresa che vieta di indossare in modo visibile qualsiasi segno politico, filosofico o religioso. Lo ha deciso la Corte di Giustizia europea, chiamata a pronunciarsi su due casi, avvenuti in Francia e in Belgio, entrambi riguardanti il diritto di indossare il velo islamico sul posto di lavoro.

La Corte - nella sentenza - rileva però che il divieto "può invece costituire una discriminazione indiretta qualora venga dimostrato che l’obbligo apparentemente neutro da essa previsto comporta, di fatto, un particolare svantaggio per le persone che aderiscono ad una determinata religione o ideologia. Tuttavia, tale discriminazione indiretta può essere oggettivamente giustificata da una finalità legittima, come il perseguimento, da parte del datore di lavoro, di una politica di neutralità politica, filosofica e religiosa nei rapporti con i clienti, purché i mezzi impiegati per il conseguimento di tale finalità siano appropriati e necessari".

La storia - Nel dare notizia della sentenza, la Corte riepiloga i fatti, ricordando che al centro della causa promossa in Belgio c'è Samira Achbita, una donna di fede musulmana assunta nel 2003 come receptionist dall'impresa privata G4S, che fornisce servizi di ricevimento e accoglienza a clienti. All'epoca della sua assunzione, una regola non scritta interna alla G4S vietava ai dipendenti di indossare sul luogo di lavoro segni visibili delle loro convinzioni politiche, filosofiche o religiose. Nell'aprile 2006, la signora Achbita informava il datore di lavoro del fatto che intendeva indossare il velo islamico durante l'orario di lavoro. In risposta, la direzione della G4S le comunicava che ciò non sarebbe stato tollerato in quanto portare in modo visibile segni politici, filosofici o religiosi era contrario alla neutralità cui si atteneva l'impresa nei suoi contatti con i clienti. Il 12 maggio 2006, dopo un periodo di assenza dal lavoro per malattia, la signora comunicava al proprio datore di lavoro che avrebbe ripreso l'attività lavorativa il 15 maggio e che da allora in poi avrebbe indossato il velo islamico. Il 29 maggio 2006, il comitato aziendale della G4S ha approvato una modifica del regolamento interno, entrata in vigore il 13 giugno 2006. Essa prevede che "è fatto divieto ai dipendenti di indossare sul luogo di lavoro segni visibili delle loro convinzioni politiche, filosofiche o religiose e/o manifestare qualsiasi rituale che ne derivi". Il 12 giugno 2006, a causa del perdurare della sua volontà di indossare il velo islamico sul luogo di lavoro, la signora Achbita è stata licenziata, e ha contestato tale licenziamento dinanzi ai giudici del Belgio.

Le motivazioni - La Corte di cassazione del Belgio si è quindi rivolta alla Corte di Giustizia Ue per sapere se il divieto di indossare un velo islamico, derivante da una norma interna generale di un'impresa privata, costituisca una discriminazione diretta. La Corte rileva che "la norma interna della G4S si riferisce al fatto di indossare segni visibili di convinzioni politiche, filosofiche o religiose e riguarda quindi qualsiasi manifestazione di tali convinzioni, senza distinzione alcuna. Dagli elementi del fascicolo di cui dispone la Corte non risulta che tale norma interna sia stata applicata in modo diverso alla signora Achbita rispetto agli altri dipendenti della G4S". Di conseguenza, secondo la Corte "siffatta norma interna non implica una disparità di trattamento direttamente fondata sulla religione o sulle convinzioni personali, ai sensi della direttiva". Nella sentenza di oggi, la Corte di giustizia rammenta innanzitutto che nella direttiva si intende per "principio di parità di trattamento" l'assenza di qualsiasi discriminazione diretta o indiretta basata, tra le altre cose, sulla religione. Sebbene la direttiva non contenga alcuna definizione della nozione di "religione", il legislatore dell'Unione ha fatto riferimento alla Convenzione europea dei diritti dell'uomo (CEDU) nonché alle tradizioni costituzionali comuni degli Stati membri, riaffermate nella Carta dei diritti fondamentali dell'Unione. Pertanto, la nozione di religione deve essere interpretata nel senso che essa comprende sia il fatto di avere convinzioni religiose, sia la libertà degli individui di manifestarle pubblicamente.

La Corte rileva però che "non è tuttavia escluso che il giudice nazionale possa arrivare alla conclusione che la norma interna istituisca indirettamente una disparità di trattamento fondata sulla religione o sulle convinzioni personali, qualora fosse dimostrato che l'obbligo apparentemente neutro in essa contenuto comporta, di fatto, un particolare svantaggio per le persone che aderiscono ad una determinata religione o ideologia". Tuttavia, sottolinea ancora, "siffatta disparità di trattamento non costituirebbe una discriminazione indiretta qualora fosse giustificata da una finalità legittima e i mezzi impiegati per il suo conseguimento fossero appropriati e necessari. La Corte, pur sottolineando che il giudice nazionale investito della controversia è l'unico competente a stabilire se e in quale misura la norma interna sia conforme a tali requisiti, fornisce indicazioni al riguardo". Essa rileva che "è legittima la volontà di un datore di lavoro di mostrare ai suoi clienti, sia pubblici sia privati, un'immagine di neutralità, in particolare qualora siano coinvolti soltanto i dipendenti che entrano in contatto con i clienti. Tale intenzione, infatti, rientra nell'ambito della libertà d'impresa, riconosciuta dalla Carta". (Fonte: Adnkronos)

  • Pubblicato in Esteri

Parcheggi e "strisce blu", se il Comune ha torto: ecco quando la multa è nulla

L'amministrazione comunale non può ampliare il numero delle strisce blu a proprio piacimento, solo per far cassa. Lo chiarisce la sentenza 11 gennaio - 10 febbraio 2017, n. 95 emessa dalla seconda sezione del Tar Liguria.

Per aumentare i parcheggi a pagamento, spiega la sentenza, occorrono ragioni ben precise, ponderate sulla base di particolari esigenze urbanistiche o di traffico (come ad esempio la viabilità nei centri storici).

Se invece tale motivazione non sussiste e la decisione del Comune è dettata dalla mera volontà di rimpinguare le casse cittadine, allora l'ordinanza è da considerarsi illegittima e, conseguentemente, anche la sanzione amministrativa comminata a chi ha parcheggiato sulle strisce blu.

Nel testo della sentenza si legge inoltre che, nonostante fosse stata commissionata all'Università degli Studi di Genova un'analisi dei flussi di traffico con l'obiettivo di pianificare al meglio l'uso e la destinazione degli spazi pubblici per la viabilità, il Comune aveva optato per un aumento dei parcheggi a pagamento senza aspettare l'esito dello studio

(Fonte: Adnkronos)


 

Brutte notizie per i Comuni che piazzano continuamente strisce blu con il solo obbiettivo di fare cassa, tra tagliandi di parcheggio e multe: a ‘intimare l’alt’ a questa brutta abitudine di tante giunte di città italiane è stata la seconda sezione del Tar della Liguria con la sentenza numero 95 dell’11 gennaio – 10 febbraio 2017.

La sentenza sottolinea infatti che servono ragioni ben specifiche per aumentare il numero dei parcheggi a pagamento, ragioni che devono essere dettate da chiare esigenze, urbanistiche o di traffico – come può capitare per i centri storici – ed essere dunque ben documentate.

Qualora invece tale motivazione non sussista, è evidente che la decisione del Comune sia legata unicamente all’obbiettivo di incassare più denaro possibile ai danni della cittadinanza. In questi casi, allora, l’ordinanza che stabilisce il parcheggio a pagamento è illegittima e di conseguenza lo è anche la multa basata sull’ordinanza stessa. Detto altrimenti: se avete preso la multa su strisce blu che non avevano reali motivi di esistere, potete farvela annullare.

A dimostrazione di come spesso i Comuni adottino strategie meramente speculative nello stabilire ove piazzare i parcheggi a pagamento, il Tar ligure ha riportato proprio il caso di Genova. Qui, il Comune aveva commissionato all’Università degli studi del capoluogo ligure un’analisi dei flussi di traffico con l’obbiettivo di pianificare nel modo migliore possibile l’uso e la destinazione degli spazi pubblici per la viabilità e quindi anche dove localizzare eventuali parcheggi a pagamento.

Tuttavia, ancor prima che l’Ateneo fornisse il risultato dello studio, il Comune aveva deciso di aumentare i parcheggi a pagamento, decisione che il Tar ha quindi sostanzialmente bocciato ritenendola non adeguatamente motivata e quindi illegittima. E chi ha parcheggiato in queste zone con strisce blu ed è stato multato, può quindi farsi annullare la sanzione amministrativa.

 

Leggi il testo della sentenza:


 

 

 

TAR Liguria, sez. II, sentenza 11 gennaio – 10 febbraio 2017, n. 95
Presidente Papilella – Estensore Morbelli

 

Fatto

Con ricorso notificato il 23 marzo 2016 al Comune di Recco e depositato il successivo 30 marzo 2016 i ricorrenti in epigrafe residenti e commercianti del Comune di Recco nonché il comitato “Comitato Volontariato per la Tutela dei Cittadini di Recco”, hanno impugnato, chiedendone l’annullamento, previa sospensione dell’esecuzione, i provvedimenti in epigrafe.
In particolare i ricorrenti lamentano che con i provvedimenti impugnati l’amministrazione comunale abbia aumentato in maniera eccessiva il numero dei parcheggi a pagamento.
Avverso i provvedimenti impugnati i ricorrenti hanno dedotto i seguenti motivi:
violazione degli artt. 5, 6 e 7 codice della strada e dell’art. 3 l. 241/90, difetto di motivazione di istruttoria, sviamento in quanto gli atti impugnati non motivano in alcun modo la sussistenza dell’interesse pubblico che giustificherebbe l’aumento del numero dei parcheggi a pagamento, non solo il Comune si sarebbe risolto ad aumentare il numero dei parcheggi in seguito all’indizione di una gara per la gestione di un numero di parcheggi superiore a quello esistente e nonostante nelle more avesse commissionato all’Università degli studi di Genova l’analisi del traffico cittadino e del conseguente fabbisogno di parcheggi;
violazione dell’art. 7 del codice della strada, difetto di presupposto, in quanto il Comune non avrebbe individuato nella zona oggetto dell’istituzione dei nuovi parcheggi un numero sufficiente di parcheggi liberi;
violazione dell’art. 7 del codice della strada in quanto gli atti impugnati non contengono il vincolo di destinazione dei proventi dei parcheggi a pagamento al miglioramento dei parcheggi esistenti e della viabilità;
violazione dell’art. 7 del codice della strada in relazione ai principi costituzionali della libertà di circolazione e dei principi generali sulla destinazione dei beni demaniali, in quanto, non essendo la misura dell’istituzione di nuovi parcheggi a pagamento finalizzata al soddisfacimento di interessi pubblici si risolve in una illegittima limitazione della fruizione dei beni demaniali.
I ricorrenti concludevano per l’accoglimento del ricorso e l’annullamento, previa sospensiva, del provvedimento impugnato con vittoria delle spese di giudizio.
Si costituiva in giudizio l’amministrazione intimata.
All’udienza pubblica dell’11 gennaio 2017 il ricorso è passato in decisione.

 

Diritto

Il ricorso è rivolto avverso i provvedimenti che hanno ampliato in maniera significativa il numero dei parcheggi a pagamento nel Comune di Recco (112 su un totale di 258 per un incremento del 44%).
Deve essere respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla difesa del Comune.
Il “Comitato Volontariato per la Tutela dei Cittadini di Recco”, appare privo dei requisiti individuati dalla giurisprudenza per la azionabilità degli interessi diffusi. Deve, infatti, osservarsi che, per giurisprudenza consolidata, ai fini del riconoscimento giurisdizionale della legittimazione ad impugnare atti amministrativi, occorre che il comitato spontaneo di cittadini sia munito di un adeguato grado di rappresentatività, di un collegamento stabile con il territorio di riferimento, e di un’azione dotata di apprezzabile consistenza, anche tenuto conto del numero e della qualità degli associati. Inoltre, occorre che l’attività del comitato si sia protratta nel tempo e che, quindi, il comitato non nasca in funzione dell’impugnativa di singoli atti e provvedimenti (in tal seno, T.A.R. Toscana, sez. II, 25 agosto 2010, n. 4892). Del resto, anche con riferimento alle associazioni che si fanno portatrici di interessi diffusi, la giurisprudenza ne ammette la legittimazione ad agire dinanzi al giudice amministrativo per l’impugnazione di atti ritenuti lesivi dei predetti interessi a condizione che esse posseggano i seguenti requisiti: a) perseguano statutariamente in modo non occasionale obiettivi di protezione degli interessi dedotti nel giudizio; b) abbiano un adeguato grado di rappresentatività e stabilità; c) abbiano un’area di afferenza ricollegabile alla zona in cui è situato il bene a fruizione collettiva che si assume leso. Ciò in quanto lo scopo associativo non è di per sé sufficiente a rendere differenziato un interesse diffuso o adespota facente capo ad un parte più o meno ampia della popolazione. (in tal senso, Consiglio di Stato sez. V, 14 giugno 2007 n. 3192; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. III, 9 luglio 2012, n. 1914).
Se il Comitato è privo di legittimazione processale la circostanza che gli altri ricorrenti siano cittadini e commercianti di un Comune di ridotte dimensioni rende indubitabile la loro legittimazione.
Il ricorso è fondato avuto riguardo al difetto di motivazione dedotte con il primo motivo.
Deve premettersi che, ai sensi dell’art. 7 codice della strada, i provvedimenti per la regolamentazione della circolazione sono emessi con ordinanze motivate. L’ampia discrezionalità di cui gode l’amministrazione in subiecta materia, pertanto, non impedisce il sindacato del giudice amministrativo ricorrendone i relativi presupposti.
Nella specie una serie di elementi evidenziano come il difetto di motivazione non si risolva esclusivamente in un dato formale ma attinga il profilo sostanziale della vicenda per cui è causa.
In particolare la deliberazione di Giunta comunale 12 gennaio 2016 n. 3 non contiene alcuna motivazione della scelta di aumentare il numero dei parcheggi a pagamento. Né la motivazione può rinvenirsi nel passo della delibera in cui si fa riferimento all’argomento di Giunta 1 dicembre 2015: “richiamate le considerazioni di cui all’argomento di Giunta n. 599 discusso il 1.12.2015 e legate ad incentivare in ogni modo una zona commerciale che risulta parzialmente decentrata, preservando altresì le esigenze dei residenti di tale zona” (doc n. 3 prod. ricorrenti 30 marzo 2016).
Da un primo punto di vista non si comprende come tale accenno possa avere giustificato un aumento considerevole del numero dei parcheggi a pagamento, aumento che neppure è menzionato.
Da altro punto di vista la difesa dei ricorrenti ha chiarito come le esigenze menzionate sopra sono riferite allo spostamento del parcheggio a pagamento da via XXV Aprile a Via Marconi ma non fanno riferimento al numero di parcheggi.
All’assenza di motivazione del provvedimento impugnato corrispondono altri elementi sintomatici dello sviamento.
In primo luogo il Comune, nella direttiva 6 agosto 2015 n. 23, aveva stabilito di bandire una gara per la gestione di un numero di parcheggi a pagamento significativamente superiore a quello esistente (doc n. 11 prod. Comune 19 aprile 2016). Tale circostanza induce a ritenere che la reale giustificazione dell’aumento del numero dei parcheggi a pagamento fosse da rinvenirsi nell’esigenza di porre a gara la gestione di un numero di parcheggi che presentasse un minimo di interesse da parte di potenziali concorrenti piuttosto che nelle esigenze della regolamentazione del traffico e della sosta.
In secondo luogo il Comune, con deliberazione 29 ottobre 2015 n. 127, aveva affidato all’Università degli studi di Genova una analisi dei flussi di traffico al fine, tra l’altro, di disporre degli strumenti necessari per una corretta pianificazione della propria attività decisoria afferente l’uso e la destinazione degli spazi pubblici utilizzati per la viabilità urbana (doc n. 1 prod. ricorrenti 30 marzo 2016). Evidenti ragioni di opportunità avrebbero dovuto indurre l’amministrazione ad attendere gli esiti dello studio dell’Università di Genova senza alterare significativamente il numero dei parcheggi a pagamento nel territorio comunale.
La circostanza che l’amministrazione non abbia inteso attendere gli esiti dello studio commissionato ma abbia proceduto all’aumento del numero dei parcheggi a pagamento, pertanto, consente di ritenere che ciò sia avvenuto in ossequio all’esigenza di dare corso alla gara per l’affidamento della gestione, piuttosto che per soddisfare reali esigenze relative al traffico e alla circolazione.
Con ciò, tuttavia, realizzando una illegittima inversione procedimentale.
Da ultimo occorre rilevare come lo studio dell’Università di Genova abbia evidenziato l’opportunità di istituire un numero di parcheggi a pagamento, se pure superiore a quello attuale, inferiore a quello istituito dal Comune con gli atti impugnati.
Donde la conferma della sussistenza dei vizi denunciati.
Gli altri motivi restano assorbiti.
La spese possono essere compensate stante l’inammissibilità del ricorso del Comitato.

 

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, dichiara inammissibile l’impugnazione del “Comitato Volontariato per la Tutela dei Cittadini di Recco”, accoglie l’impugnazione degli altri ricorrenti e per l’effetto annulla i provvedimenti impugnati.
Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.


 

 

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