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updated 10:51 AM UTC, Nov 19, 2019

Assemblee di condominio, il problema delle deleghe: tutto quello che c'è da sapere. La parola all'avvocato

Il tema della rappresentanza dei condomini non presenti alle riunioni è spesso al centro di divergenze. Dal ruolo dell'amministratore alla validità delle delibere, grazie alla riforma del 2012, oggi dovrebbe essere tutto più chiaro. Ma per saperne di più abbiamo chiesto delucidazioni all'avvocato Carlo Bortolotti, civilista del Foro di Milano esperto della materia


La delega ad altro soggetto nell'assemblea del condominio: cosa dice la legge
 
Motivo frequente di accesi dibattiti, nell'ambito delle assemblee condominiali, è la questione relativa al diritto di rappresentanza dei condomini stessi o, più comunemente intesa, la questione del conferimento delle "deleghe" in assemblea.
 
Fino a pochi anni fa, complice la norma lacunosa, regnava l'incertezza e, per certi aspetti, l'impunità, con assemblee, soprattutto di piccoli stabili, in mano a condomini che potevano vantare un tale numero di deleghe, da parte di altri proprietari, da porre sostanzialmente nel nulla il dibattito e la discussione in ordine alle esigenze comuni, con votazioni finali del tutto scontate.
 
La riforma del 2012 ha posto un doveroso argine a tale (mal)costume, imponendo, nei condomini con numero di proprietari superiore a 20, il limite del quinto del valore dell'immobile e del numero dei condomini relativamente alle deleghe che, un singolo soggetto, può portare in assemblea e rigorosamente in forma scritta (art. 67 disp. att. c.c.), con necessità di rispettare entrambi i limiti (valore edificio/millesimi e numero condomini).
Negli stabili più piccoli, vige tuttora il principio generale giurisprudenziale che, in precedenza, imponeva, anche in assenza di una norma specifica, di salvaguardare la doverosa attività di discussione intorno alle delibere da assumere.
 
Attenzione, però e sempre, a quanto possa dettare il regolamento di condominio che, sul punto, può disporre regole più specifiche e stringenti ma, comuque, senza poter derogare (in eccesso) al limite del quinto sopra riportato per i condomini più grandi.
Il delegato può essere chiunque, anche un soggetto estraneo al condominio, ma non l'amministratore, al quale è totalmente vietata l'assunzione di qualsiasi delega in assemblea.

Nel caso in cui il limite normativamente imposto alle deleghe non sia rispettato, la delibera così assunta si ritiene possa essere annullabile,ma andrà impugnata entro trenta giorni dalla sua adozione se il condomino impugnante era presente alla assemblea o dalla data in cui la delibera gli è stata comunicata se era assente.

Avv. Carlo Bortolotti

 
STUDIO LEGALE BORTOLOTTI
 
C.so Buenos Aires, 45 - 20124 MILANO
tel. 02.39562104 - fax 02.45485345 
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Tetto o terrazza, quando il "lastrico solare" fa litigare i condomini: cosa dice l'avvocato

Una questione complessa che spesso rappresenta un motivo di discussione e disaccordo tra chi abita nei palazzi dove si trovano questi tipi di coperture. I dubbi sull'uso esclusivo, i relativi oneri e spese di manutenzione, oltre agli eventuali obblighi di risarcimento danni. Ci aiuta a fare chiarezza l'avvocato Carlo Bortolotti, esperto della delicata materia condominiale


 
Sono molti i proprietari di appartamento che, più o meno direttamente, si sono venuti a trovare nella necessità di confrontarsi con le spese, a volte inattese e poco comprensibili, legate alla manutenzione dei famigerati lastrici solari, spesso presenti negli stabili e, con i quali, diversi condomini ritengono di non avere nulla a che fare e, soprattutto, nulla a dovere.
 
Cerchiamo di capire rapidamente cosa s'intende per "lastrico solare": si tratta della copertura a tetto sfruttabile come terrazza che, pertanto, serve da copertura dell'edificio a tutti i condomini sottostanti e come terrazza a coloro che ne hanno l'uso esclusivo; tale natura, per così dire duplice, ha un'inevitabile conseguenza a livello d'imputabilità dei relativi oneri e spese di manutenzione ed eventuali obblighi di risarcimento danni. La relativa questione è stata più volte affrontata dalla Cassazione che, con la recente pronuncia n.9449/16, ha ritenuto di nuovamente intervenire a Sezioni Unite, a testimonianza della rilevanza e complessità della problematica; in buona sostanza, si è ribadito che, qualora il lastrico solare (o terrazza) non sia di uso comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni all'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario esclusivo (o colui che ne ha l'uso esclusivo) sia il condominio (tutto), in forza degli obblighi di cura e manutenzione delle parti comuni (poiché, rammentiamo, il lastrico funge anche da copertura per lo stabile), nella misura indicata dall'art.1126 c.c. ed, ossia, rispettivamente per un terzo ed per i restanti due terzi.
 
Pertanto, anche qualora possa essere spontaneo, in taluni casi, ritenere che il lastrico in questione non abbia attinenza alcuna con la propria proprietà, si ricordi che, invece, lo stesso ha (spessissimo) funzione di copertura dello stabile e, quindi, di parte comune o di tutela di parti comuni (androni, scale, facciata, vialetto d'ingresso, etc..) con le conseguenti relative spese inevitabilmente imputate come sopra.

Ultima ed importante considerazione, riguarda il criterio d'imputabilità, indicato dai Supremi Giudici, a riguardo dell'obbligazione gravante sul proprietario esclusivo (o che ne ha uso esclusivo) del lastrico, il quale è ritenuto responsabile per danni quale custode della cosa, ai sensi dell'art.2051 c.c.: tale realtà giuridica, quale responsabilità extracontrattuale (ossia, da fatto illecito) avrà l'effetto di far sì che, l'eventuale importo da risarcimento del danno da corrispondersi al proprietario sottostante, rimarrà a carico del proprietario esclusivo del lastrico anche in caso di vendita del proprio immobile, senza alcuna possibilità di trasmissione, della relativa responsabilità risarcitoria, al successivo acquirente, spesso anche ignaro. 

Avv. Carlo Bortolotti
 
STUDIO LEGALE BORTOLOTTI

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Sgarbi continua a stupire: "Dono tutto il mio vitalizio, 600 mila euro per il patrimonio artistico"

Dopo il coro degli indignati che si era alzato a seguito delle sue provocatorie affermazioni a "La Zanzara", il critico d'arte spegne le polemiche e sorprende tutti: "I danaro non ci appartiene. Quanto ho incassato in dieci anni andrà per il restauro delle opere d'arte del rinascimento italiano che inizieranno subito e non si pensi che si tratti di una dichiarazione astratta. Si parte con un capolavoro straordinario, un Santo di Donatello scoperto a Fabriano - (VIDEO)


Appena due giorni fa, il suo intervento ai microfoni di "La Zanzara", aveva sollevato un polverone di polemiche: "Prendo 9mila euro di vitalizio al mese e me li merito" aveva affermato Vittorio Sgarbi, commentando la proposta del taglio dei vitalizi avanzata dal Movimento Cinque Stelle. Ora però, il critico d'arte sembra pronto a fare un passo indietro e sul proprio profilo Facebook ha annunciato che intende destinare la somma maturata in dieci anni, circa 600mila euro, al restauro del patrimonio artistico.

"Ho deciso - ha annunciato Sgarbi - per evitare inutili polemiche, ed essendo fermamente convinto che il danaro non ci appartenga, e nel caso mio serva soltanto per il bene della Nazione e del patrimonio artistico, che le iniziative che portano il nome di Rinascimento abbiamo da qui in avanti un contributo corrispondente al mio vitalizio. Da quando ho iniziato a prenderlo, possiamo partire dal 2007, sono passati 10 anni, si tratta quindi di 600mila euro".

"Da questo momento tutto quello che ho incassato come vitalizio andrà per il restauro delle opere d'arte del rinascimento italiano - ha detto il critico - i restauri inizieranno subito e non si pensi che si tratti di una dichiarazione astratta. I restauri inizieranno con un capolavoro straordinario, un Santo di Donatello scoperto a Fabriano, di cui è già in corso il processo di analisi per il restauro. A quell'opera andranno i finanziamenti che io ho raccolto con il vitalizio. Quei soldi andranno tutti per i restauri del patrimonio artistico abbandonato o terremotato".

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Daniela Reho: "Ecco la mia battaglia per i diritti dei disabili. Il Comune di Milano è troppo burocratico, si comporti da buon padre famiglia"

La giovane professionista, esponente di Forza Italia, è fortemente impegnata sul fronte della tutela delle persone con disabilità, spesso alle prese con ulteriori difficoltà poste dalla severità della pubblica amministrazione. Il problema dei pass per i parcheggi e la circolazione delle auto dei portatori di handicap - (VIDEO)


Ai microfoni de ilComizio.it l'annuncio di Daniela Reho, giovane professionista amministrativa, esponente di Forza Italia, sull'inizio di una battaglia a favore dei disabili milanesi, che, oltre ai problemi dovuti alla propria condizione fisica, devono confrontarsi sempre più spesso con l'intransigenza del Comune, soprattutto in materia burocratica.

La sua campagna, frutto della sensibilità dimostrata da sempre verso il tema, parte dalle numerose segnalazioni che le sono pervenute da parte di cittadini e cittadine con disabilità. Particolarmente sentito è il problema delle multe comminate a coloro che non hanno rispettato le scadenze dei rinnovi dei pass per i parcheggi e il transito in zone a traffico limitato cui hanno diritto. "Il Comune di Milano - è l'appello accorato di Daniela Reho - non si comporti da burocrate, ma dimostri verso i concittadini disabili la sensibilità del buon padre di famiglia".

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