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updated 8:57 AM UTC, Aug 19, 2018

Il riscaldamento e il condominio, un tema... scottante. L'intervento dell'avvocato

E' un problema che spesso, specie nei caseggiati più datati, divide i proprietari d'immobile che possono avere esigenze diverse per quanto riguarda le temperature interne degli appartamenti. Le recenti evoluzioni tecniche garantiscono una gestione pressoché indipendente dei radiatori di calore, ma molte persone manifestano l'intenzione di staccarsi completamente dagli impianti comuni. Ecco tutto quello che c'è da sapere nella spiegazione dell'avvocato Carlo Bortolotti, esperto della materia condominiale - (VIDEO)


L'avvocato Carlo Bortolotti nel suo studio

Distacco dal riscaldamento condominiale

Ogni condomino può staccarsi dall'impianto di riscaldamento comune e senza necessità di autorizzazione dell'assemblea; all'assembla, tramite l'amministratore, andrà solamente sottoposta una perizia che, redatta da tecnico abilitato, dia prova che l'operazione non comporterà alcun danno o squilibrio all'impianto condominiale né alcun aggravio di costi per gli altri. Il condomino che si è staccato dovrà continuare a pagare per la manutenzione straordinaria della caldaia comune.

 

STUDIO LEGALE BORTOLOTTI

C.so Buenos Aires, 45 - 20124 MILANO
tel. 02.39562104 - fax 02.45485345 
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La delibera del condominio non ti piace? Che cosa si può fare e come. Lo spiega l'avvocato

Le decisioni prese nelle assemblee spesso non soddisfano o trovano apertamente in disaccordo alcuni proprietari di casa. Esiste quella che in termini legali è definita "impugnazione", ovvero la possibilità di far valere le proprie ragioni di dissenso in Tribunale. La questione necessita però di alcuni chiarimenti. La parola all'avvocato Carlo Bortolotti, civilista milanese esperto della materia condominiale


 
 
Impugnazione della delibera assembleare, cosa fare in concreto

Sono frequenti i casi nei quali uno o più condomini, sulla base di ragioni più o meno fondate, ritengono altamente negativa, e persino dannosa, una delibera assunta dall'assemblea del condominio, al punto da desiderarne ed invocarne la revoca o annullamento.
 
Che fare concretamente in questi casi?
 
In primo luogo, occorre sottolineare con molta chiarezza che non è possibile impugnare qualunque delibera assembleare, sul solo presupposto che prescriva qualcosa che risulti poco gradito o che incontri l'aperta ostilità di diversi condomini, poiché, molto semplicemente, è proprio a tal fine che esistono le norme circa l'approvazione delle delibere stesse per votazione comune; l'impugnazione della delibera, di contro, deve avere fondamento in una violazione di legge (anche circa l'iter formativo della delibera stessa e dell'assemblea votante), del regolamento del condominio o nella previsione o avallo di una situazione, di fatto o giuridica, manifestamente dannosa per il condominio o per gli interessi specifici di un condomino.
 
Possono impugnare la delibera i condomini dissenzienti o assenti all'assemblea, a patto che non abbiano conferito delega ad un soggetto che abbia votato a favore, o anche gli astenuti, nel termine perentorio di 30 giorni dalla delibera stessa per i dissenzienti o astenuti presenti e, per gli assenti, dal momento di ricevimento del verbale.
 
Ai fini della valida impugnazione e dell'interruzione dei relativi termini, non è affatto sufficiente una diffida, ancorché per raccomandata o pec: con l'introduzione della mediazione obbligatoria in materia condominiale, l'impugnazione deve essere proposta, prima, con tale mezzo e solo all'eventuale fallimento di tale procedura (che ha un'assai bassa percentuale di definizione, ad onor del vero), sarà possibile adire il Tribunale ordinario, avanti il quale, è bene ricordare, l'onere della prova della violazione di legge, regolamento o lesione grave d'interessi meritevoli di tutela, grava interamente sul condomino.

In ultimo, si rammenta che la delibera rimane valida ed operante anche in caso d'impugnazione proposta nei termini e, questo, sino a sentenza finale, a meno che, insieme all'impugnazione, non si alleghi un'apposita istanza di sospensione della delibera medesima per gravi motivi, inerenti il rischio di un danno irreparabile.

Avv. Carlo Bortolotti

 
 
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Assemblee di condominio, il problema delle deleghe: tutto quello che c'è da sapere. La parola all'avvocato

Il tema della rappresentanza dei condomini non presenti alle riunioni è spesso al centro di divergenze. Dal ruolo dell'amministratore alla validità delle delibere, grazie alla riforma del 2012, oggi dovrebbe essere tutto più chiaro. Ma per saperne di più abbiamo chiesto delucidazioni all'avvocato Carlo Bortolotti, civilista del Foro di Milano esperto della materia


La delega ad altro soggetto nell'assemblea del condominio: cosa dice la legge
 
Motivo frequente di accesi dibattiti, nell'ambito delle assemblee condominiali, è la questione relativa al diritto di rappresentanza dei condomini stessi o, più comunemente intesa, la questione del conferimento delle "deleghe" in assemblea.
 
Fino a pochi anni fa, complice la norma lacunosa, regnava l'incertezza e, per certi aspetti, l'impunità, con assemblee, soprattutto di piccoli stabili, in mano a condomini che potevano vantare un tale numero di deleghe, da parte di altri proprietari, da porre sostanzialmente nel nulla il dibattito e la discussione in ordine alle esigenze comuni, con votazioni finali del tutto scontate.
 
La riforma del 2012 ha posto un doveroso argine a tale (mal)costume, imponendo, nei condomini con numero di proprietari superiore a 20, il limite del quinto del valore dell'immobile e del numero dei condomini relativamente alle deleghe che, un singolo soggetto, può portare in assemblea e rigorosamente in forma scritta (art. 67 disp. att. c.c.), con necessità di rispettare entrambi i limiti (valore edificio/millesimi e numero condomini).
Negli stabili più piccoli, vige tuttora il principio generale giurisprudenziale che, in precedenza, imponeva, anche in assenza di una norma specifica, di salvaguardare la doverosa attività di discussione intorno alle delibere da assumere.
 
Attenzione, però e sempre, a quanto possa dettare il regolamento di condominio che, sul punto, può disporre regole più specifiche e stringenti ma, comuque, senza poter derogare (in eccesso) al limite del quinto sopra riportato per i condomini più grandi.
Il delegato può essere chiunque, anche un soggetto estraneo al condominio, ma non l'amministratore, al quale è totalmente vietata l'assunzione di qualsiasi delega in assemblea.

Nel caso in cui il limite normativamente imposto alle deleghe non sia rispettato, la delibera così assunta si ritiene possa essere annullabile,ma andrà impugnata entro trenta giorni dalla sua adozione se il condomino impugnante era presente alla assemblea o dalla data in cui la delibera gli è stata comunicata se era assente.

Avv. Carlo Bortolotti

 
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Tasse, quanto devo pagare? Ecco il contatore online

Novità da Equitalia: proroga fino al 21 aprile per la "rottamazione" delle cartelle, uffici aperti più a lungo e nuovo servizio per agevolare il pagamento delle pendenze con il Fisco. Qualche settimana fa è stato invece attivata "EquiPro", una nuova area riservata a disposizione di commercialisti, consulenti del lavoro, tributaristi, centri di assistenza fiscale (Caf) e associazioni di categoria per gestire al meglio cartelle, avvisi, rate e scadenze dei loro clienti. Leggi tutto


Dopo aver prorogato al 21 aprile la rottamazione della cartelle e aver prolungato l'apertura fino alle 15.15 nelle 15 sedi con più alta affluenza di contribuenti, Equitalia ha lanciato un nuovo servizio online per agevolare il pagamento delle pendenze con il Fisco. Il portale dell'ente di riscossione, che dall'inizio dell'anno ha superato la soglia dei 4 milioni di accessi, ospita un calcolatore digitale con cui poter conoscere la propria posizione debitoria.

Entrando nell'area riservata infatti si potrà avere un quadro chiaro dei propri debiti con Agenzia delle entrate, Inps, Regioni, tributi comunali o multe stradali, si potranno scegliere le cartelle che si desidera rottamare e indicare il numero di rate. A questo punto il calcolatore digitale fornirà il totale da pagare con la definizione agevolata.

Qualche settimana fa è stato invece attivato il servizio 'EquiPro', una nuova area riservata a disposizione di commercialisti, consulenti del lavoro, tributaristi, centri di assistenza fiscale (Caf) e associazioni di categoria per gestire al meglio cartelle, avvisi, rate e scadenze dei loro clienti. Con EquiPro gli intermediari abilitati e i loro incaricati potranno non solo visualizzare on line la situazione debitoria (cartelle e avvisi di pagamento emessi dal 2000) e i piani di rateizzazione dei loro clienti, ma anche utilizzare una serie di servizi dispositivi, come pagare cartelle e avvisi di pagamento o ottenere la rateizzazione per importi fino a 60mila euro.

Per poter accedere al servizio è necessario essere già abilitati al servizio Entratel dell'Agenzia delle Entrate e alla funzione denominata 'servizi on-line Equitalia'. Inoltre, gli intermediari dovranno necessariamente ricevere la delega dai loro assistiti ai nuovi servizi. (Fonte: Adnkronos)

Tetto o terrazza, quando il "lastrico solare" fa litigare i condomini: cosa dice l'avvocato

Una questione complessa che spesso rappresenta un motivo di discussione e disaccordo tra chi abita nei palazzi dove si trovano questi tipi di coperture. I dubbi sull'uso esclusivo, i relativi oneri e spese di manutenzione, oltre agli eventuali obblighi di risarcimento danni. Ci aiuta a fare chiarezza l'avvocato Carlo Bortolotti, esperto della delicata materia condominiale


 
Sono molti i proprietari di appartamento che, più o meno direttamente, si sono venuti a trovare nella necessità di confrontarsi con le spese, a volte inattese e poco comprensibili, legate alla manutenzione dei famigerati lastrici solari, spesso presenti negli stabili e, con i quali, diversi condomini ritengono di non avere nulla a che fare e, soprattutto, nulla a dovere.
 
Cerchiamo di capire rapidamente cosa s'intende per "lastrico solare": si tratta della copertura a tetto sfruttabile come terrazza che, pertanto, serve da copertura dell'edificio a tutti i condomini sottostanti e come terrazza a coloro che ne hanno l'uso esclusivo; tale natura, per così dire duplice, ha un'inevitabile conseguenza a livello d'imputabilità dei relativi oneri e spese di manutenzione ed eventuali obblighi di risarcimento danni. La relativa questione è stata più volte affrontata dalla Cassazione che, con la recente pronuncia n.9449/16, ha ritenuto di nuovamente intervenire a Sezioni Unite, a testimonianza della rilevanza e complessità della problematica; in buona sostanza, si è ribadito che, qualora il lastrico solare (o terrazza) non sia di uso comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni all'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario esclusivo (o colui che ne ha l'uso esclusivo) sia il condominio (tutto), in forza degli obblighi di cura e manutenzione delle parti comuni (poiché, rammentiamo, il lastrico funge anche da copertura per lo stabile), nella misura indicata dall'art.1126 c.c. ed, ossia, rispettivamente per un terzo ed per i restanti due terzi.
 
Pertanto, anche qualora possa essere spontaneo, in taluni casi, ritenere che il lastrico in questione non abbia attinenza alcuna con la propria proprietà, si ricordi che, invece, lo stesso ha (spessissimo) funzione di copertura dello stabile e, quindi, di parte comune o di tutela di parti comuni (androni, scale, facciata, vialetto d'ingresso, etc..) con le conseguenti relative spese inevitabilmente imputate come sopra.

Ultima ed importante considerazione, riguarda il criterio d'imputabilità, indicato dai Supremi Giudici, a riguardo dell'obbligazione gravante sul proprietario esclusivo (o che ne ha uso esclusivo) del lastrico, il quale è ritenuto responsabile per danni quale custode della cosa, ai sensi dell'art.2051 c.c.: tale realtà giuridica, quale responsabilità extracontrattuale (ossia, da fatto illecito) avrà l'effetto di far sì che, l'eventuale importo da risarcimento del danno da corrispondersi al proprietario sottostante, rimarrà a carico del proprietario esclusivo del lastrico anche in caso di vendita del proprio immobile, senza alcuna possibilità di trasmissione, della relativa responsabilità risarcitoria, al successivo acquirente, spesso anche ignaro. 

Avv. Carlo Bortolotti
 
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Comprare o vendere casa, chi paga le spese condominiali? L'avvocato ci spiega tutto

Parliamo di un tema da sempre delicato e causa di frequenti disaccordi e liti, soprattutto nell'ambito delle compravendite di immobili. A chi toccherà l'onere delle spese condominiali? C'è differenza tra ordinarie e straordinarie? Se chi è tenuto a pagare non lo fa che cosa succede? A queste domande risponde l'avvocato Carlo Bortolotti, del Foro di Milano, esperto della materia


L'avvocato Carlo Bortolotti
 
Uno dei temi più delicati, nell'ambito tanto dei rapporti condominiali quanto delle stesse compravendite d'immobili, è certamente quello dei criteri d'imputabilità delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, tra venditore (ex condomino) e compratore (nuovo condomino).
 
La legge generale risolve in gran parte la questione, disponendo, all'art.63 disp. att. c.c., che il condomino subentrante (cioè chi compra la casa) debba accollarsi le spese comuni relativamente all'annualità in corso (al momento del rogito di acquisto) ed a quella precedente, laddove per annualità non si intende quella "solare", bensì gestionale, che può variare a seconda dei diversi periodi di chiusura dei bilanci adottati dalle singole amministrazioni condominiali.
 
La questione è leggermente più complessa per le spese straordinarie che, in quanto tali, possono anche non essere presenti; il criterio indicato dalla Cassazione (ex multis n.10235/13) ai fini dell'imputabilità di tali eventuali importi, tra venditore e compratore dell'immobile, è quello che individua, nella data di approvazione assembleare degli interventi straordinari con il relativo riparto dello specifico dovuto in capo ad ogni condomino, il momento da considerare e da collocare, o meno, nel biennio indicato dal sopra citato art. 63 disp. att.c.c.: in buona sostanza, se la delibera di cui sopra, riferita a spese straordinarie, è ricompresa nelle due annualità cui si è fatto cenno (gestione in corso o precedente rispetto all'acquisto dell'immobile), gli importi dovuti (o residui) a titolo di spese straordinarie saranno a carico del compratore subentrante (così anche Cassazione, n.23682/11).
 
In chiusura e per completezza, in ragione di quanto chiarito sopra, occorre tenere presente che, in caso di mancato pagamento degli oneri ricompresi nel biennio di legge (ordinari o straordinari che siano), l'amministrazione procederà al recupero coattivo, a mezzo di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, avverso il solo nuovo condomino, acquirente dell'immobile.
 
 
Avv. Carlo Bortolotti
 
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Liti condominiali: quando l'uso delle parti comuni fa discutere. L'avvocato ci aiuta a fare chiarezza

Il caso di un signore che ha trasformato in autorimessa un vano di sua proprietà al piano terra di un edificio facendo eseguire di sua iniziativa lavori strutturali sui muri dello stabile. Gli altri condomini non erano affatto d'accordo e lo hanno citato in giudizio contestandogli diverse irregolarità. Al termine dell'iter del processo civile che ne è seguito la Corte di Cassazione ha dato sostanzialmente ragione a lui. Il commento dell'avvocato Carlo Bortolotti del Foro di Milano, esperto di dispute condominiali


L'avvocato Carlo Bortolotti

Una recentissima sentenza della Corte di Cassazione (n.4437 del 21.02.17) ha riacceso l'attenzione su un tema che si può fondatamente ritenere tra i più rilevanti ed assorbenti nell'ambito della normalità dei rapporti condominiali, ed ossia il corretto uso delle parti comuni, con particolare riguardo alla salvaguardia del cosiddetto "decoro architettonico".

Nello specifico, i supremi Giudici hanno riaffermato un principio a dire il vero risalente, ma, a fronte dell'esperienza comune, raramente compreso appieno nei nostri stabili e nelle assemblee: il singolo condomino, in quanto comproprietario, ha il diritto di usare della cosa comune anche in una misura che, ad un primo esame, potrebbe sembrare eccessiva, purché salvaguardi, nel concreto, due aspetti assolutamente vincolanti, ed ossia la sicurezza e decoro dello stabile e la pari libera fruibilità degli altri condomini della medesima e specifica cosa comune.

In quest'ottica, si comprende come mai, nel caso in esame, la Corte abbia avallato la condotta di un condomino che, per propri fini, aveva apportato rilevanti modifiche ad un muro comune e maestro (ampia apertura), suscitando le immediate ire dei suoi vicini, ma riuscendo a dimostrare, in atti, che in tal modo non ne impediva il libero utilizzo altrui, non poneva in alcun modo a rischio la sicurezza dello stabile ed infine, ma non meno importante, non intaccava il decoro architettonico dello stabile, individuato, dai Giudici medesimi, se non in un canone di "bellezza" oggettiva, in una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che caratterizzi la fisionomia dello stesso fabbricato. (C.B.)


 

 

 

Leggi la sentenza della Corte di Cassazione:

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

 

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio                             -  Presidente   -

Dott. GIUSTI    Alberto                       -  rel. Consigliere  -

Dott. COSENTINO Antonello                          -  Consigliere  -

Dott. GRASSO    Giuseppe                           -  Consigliere  -

Dott. SCALISI   Antonino                           -  Consigliere  -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

G.M., e             G.U., rappresentati e difesi, in

forza di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv.

Alessandro Benedetti, con domicilio eletto nel suo studio in Roma,

via Muzio Clementi, n. 70;

- ricorrenti -

contro

S.C.A., rappresentato e difeso, in forza di procura

speciale a margine del controricorso, dall'Avv. Luigi Ragno, con

domicilio eletto nel suo studio in Roma, via della Mercede, n. 11;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 994 in data

16 maggio 2013;

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 24

gennaio 2017 dal Consigliere Alberto Giusti;

udito l'Avvocato Guido Lombardi, per delega dell'Avvocato Alessandro

Benedetti;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del

 

ricorso.

 

 

FATTI DI CAUSA

  • 1. - Con atto di citazione notificato il 23 settembre 2002, G.M. e G.U. convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Catania, S.C.A..

    Premesso di essere condomini dello stabile sito in (OMISSIS), gli attori deducevano: che lo S. aveva provveduto alla trasformazione in autorimessa di un vano di sua proprietà, sito al piano terra dell'edificio condominiale; che tale innovazione era stata eseguita mediante l'allargamento di una finestra prospiciente la via (OMISSIS), trasformata in porta carraia di accesso al garage; che le opere eseguite avevano determinato il parziale abbattimento del muro condominiale, pregiudicando la stabilità e la sicurezza dell'edificio e ledendo il decoro architettonico dello stabile. Lamentavano, inoltre, l'illegittima appropriazione, da parte dello S., di parte del muro perimetrale.

    Esponendo di aver promosso ricorso ex art. 1172 c.c., accolto in sede di reclamo, chiedevano la condanna del convenuto a ripristinare la situazione preesistente, nonchè al risarcimento dei danni subiti.

    Lo S. si costituiva in giudizio contestando le domande degli attori, di cui chiedeva il rigetto.

    Con sentenza del 19 ottobre 2009 il Tribunale di Catania, ritenuto che le opere eseguite avevano cagionato la lesione del decoroarchitettonico dell'edificio condominiale, dichiarava lo S. tenuto al ripristino dell'originario assetto e del decoro architettonicodella facciata dell'edificio anteriore a tutti i lavori e le opere dallo stesso convenuto realizzate, mentre rigettava la domanda risarcitoria; condannava il convenuto al rimborso delle spese processuali.

    2. - Avverso detta sentenza proponeva appello lo S..

    Si costituivano G.M. e U., resistendo al gravame.

    Con sentenza depositata il 16 maggio 2013, la Corte d'appello di Catania, in accoglimento dell'appello proposto dallo S., in parziale riforma della sentenza impugnata, ha rigettato la domanda formulata dai G. di condanna del convenuto ad eliminare le opere abusivamente realizzate obbligandolo a ripristinare la situazione preesistente all'effettuazione delle opere stesse, e li ha condannati a rifondere allo S. le spese di entrambi i gradi del giudizio.

    La Corte territoriale ha rilevato che, pur ampliata l'originaria finestra (della larghezza di ml. 1,80) in passo carraio (della larghezza di ml. 2,80), leggermente più ampio rispetto al portone recante civico 193, e pur apparentemente modificata la sequenza "finestra-portone-finestra", non sussiste alcuna significativa alterazione del decoro architettonico. La Corte territoriale ha evidenziato che la nuova apertura è stata munita di una porta con caratteristiche del tutto simili al vicino portone (con bugne, riquadri e colore del tutto simili) che, all'evidenza, richiama sotto il profilo estetico; che nessun deprezzamento può ritenersi sussistente, con riferimento all'intero fabbricato e alle singole unità immobiliari, avuto riguardo all'aspetto architettonico complessivo dello stabile (edificato nel 1947, e dotato di non particolare pregio) e al contesto nel quale esso è inserito (presenza di altri palazzi costruiti in aderenza, secondo lo stile di quello oggetto di causa, sede stradale di ordinarie dimensioni, zona estremamente appetibile per la strategica posizione centrale nella città di Catania), sicchè non è dato notare in maniera significativa l'alterazione eseguita, e comunque essa non provoca un risultato esteticamente sgradevole, apparendo anzi immutato lo stile architettonico della facciata.

    Infine, la Corte di Catania ha rilevato come tale alterazione si accompagni ad una utilità estremamente rilevante per lo S., costituita dalla possibilità di usufruire di un garage in una zona trafficatissima, caratterizzata notoriamente da enormi difficoltà di parcheggio.

    3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello hanno proposto ricorso G.M. e U., sulla base di tre motivi.

    S.C.A. ha resistito con controricorso.

    I ricorrenti hanno depositato una memoria illustrativa in prossimità dell'udienza.

    Diritto

    RAGIONI DELLA DECISIONE

    1. - Con il primo motivo di ricorso, i ricorrenti si dolgono della violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1117 e 1120 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, nonchè dell'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Ad avviso dei ricorrenti, lo S., appropriandosi illegittimamente del muro perimetrale di natura portante, di proprietà comune ex art. 1117 c.c., e che era stato parzialmente abbattuto allo scopo di eseguire la trasformazione dell'originaria finestra in un portone, avrebbe agito senza alcun rispetto delle regole di cui all'art. 1120 c.c., attesa la conclamata illiceità della condotta posta in essere. Si deduce, inoltre, un vizio di motivazione, avendo la Corte d'appello ignorato la circostanza che la demolizione di una parte del muro portante dell'edificio era stata realizzata con pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio.

    1.1. - Il motivo è infondato.

    Secondo la giurisprudenza di questa Corte (tra le tante, Cass., Sez. 2^, 25 settembre 1991, n. 10008Cass., Sez. 2^, 26 gennaio 1987, n. 703Cass., Sez. 2^, 27 ottobre 2003, n. 16097Cass., Sez. 6^-2, 14 novembre 2014, n. 24295), in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.

    Si è anche precisato (Cass., Sez. 2^, 29 aprile 1994, n. 4155Cass., Sez. 2^, 26 marzo 2002, n. 4314) che l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102 c.c., comma 1, e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario. Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato.

    A tale principio si è correttamente attenuta la Corte di merito.

    Invero, la Corte di Catania - nel giungere alla conclusione che l'allargamento dell'apertura da parte dello S. al fine di trasformare la finestra in accesso carraio ha semplicemente comportato un uso più intenso della cosa comune, come tale consentito dall'art. 1102 c.c., senza con questo alterare il rapporto di equilibrio con gli altri comproprietari - ha per un verso rilevato che lo S. era l'unico fra i condomini a poter usufruire, per le proprie esigenze, del varco in questione, siccome proprietario esclusivo dell'unità immobiliare comunicante con l'esterno; per l'altro ha sottolineato che il realizzato allargamento ha lasciato immutato lo stile architettonico della facciata, non comportando alcuna significativa alterazione del relativo decoro, e ciò considerando in concreto le linee e le strutture che connotano il fabbricato stesso.

    La Corte territoriale ha compiuto un congruo accertamento di fatto nel quadro dei principi dettati da questa Corte regolatrice.

    I ricorrenti finiscono con il sollecitare un diverso esame delle risultanze di causa e un differente apprezzamento di merito, il che fuoriesce dai limiti del sindacato devoluto alla Corte di cassazione.

    Essi muovono dal presupposto che nella specie vi sia stato "l'abbattimento di un muro portante" dell'edificio, ma non considerano che nella specie si è avuta soltanto una riduzione del "maschio murario" (pilatro) in corrispondenza dell'allargamento della precedente apertura.

    E prospettano l'esistenza di un pregiudizio attuale alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, ma non tengono conto della circostanza che già il Tribunale di Catania, definendo il primo grado di giudizio con la sentenza n. 4671 del 2009, ha affermato che il pregiudizio sismico - pur inizialmente sussistente per effetto dell'intervento effettuato dallo S. - era stato eliminato a seguito dell'effettuazione, da parte dello stesso convenuto, delle opere disposte in sede di reclamo cautelare; nè dal testo del ricorso si ricava come la questione dell'attualità del rischio per la stabilità del fabbricato (pur dopo che lo S. aveva realizzato, ottemperando all'ordinanza resa in rese di reclamo cautelare, tutti gli interventi diretti all'eliminazione del pregiudizio sismico) sia stata riproposta dai G. in appello.

    2. - Con il secondo motivo di ricorso si deduce la violazione degli artt. 1102, 1120 e 2909 c.c., artt. 324 e 342, nel testo applicabile ratione temporis, artt. 346 e 112 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4. Secondo i ricorrenti, sarebbe rimasta priva di censura la decisione del Tribunale avente a oggetto l'accertamento che l'intervento edilizio realizzato dallo S., attraverso le opere di demolizione e di trasformazione, aveva causato un pregiudizio grave e prossimo alla sicurezza e stabilità del fabbricato, rimosso dal medesimo S. soltanto in attuazione dell'ordine emesso dal medesimo Tribunale in sede cautelare. Si sarebbe in questo modo formato il giudicato quanto alla fondatezza dell'azione nunciatoria proposta dai fratelli G., riguardante il pericolo di danno grave per la stabilità dell'edificio. Al giudicato conseguirebbe l'irretrattabilità delle pronunce di condanna a ripristinare la stabilità e la sicurezza del fabbricato emesse dal Collegio in sede cautelare e confermate dal Tribunale in sede di decisione sul merito.

    2.1. - Il motivo è infondato, per l'assorbente ragione che, nel giudizio di merito promosso una volta esaurito il procedimento cautelare, il Tribunale di Catania ha escluso il denunciato pregiudizio attuale alla stabilità dell'edificio, avendo dato atto della eliminazione della situazione di pericolo a seguito della effettuazione delle opere disposte in sede cautelare. Va ribadito che dal testo del ricorso per cassazione non risulta come - una volta che lo S. ha provveduto, mediante l'esecuzione degli opportuni interventi, a rimuovere l'originaria situazione di non conformità alle prescrizioni della normativa antisismica - la questione del pregiudizio attuale alla stabilità sia stata riproposta in appello dai G..

    3. - Con il terzo motivo di ricorso si contesta la violazione dell'art. 2909 c.c., artt. 324, 91 e 92 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, e dell'art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, e dell'art. 118 disp. att. c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4. Secondo quanto dedotto dai ricorrenti, ove la Corte d'appello avesse fatto corretta applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., e delle disposizioni sul giudicato, i fratelli G. avrebbero comunque dovuto beneficiare della rifusione delle spese del giudizio o della loro compensazione. L'incongruenza delle argomentazioni poste a fondamento della decisione sulle spese avrebbe altresì determinato un vizio di sostanziale mancanza di motivazione, essendo quella fornita talmente incomprensibile da non poter essere in alcun modo riconosciuta come giustificazione della pronuncia.

    3.1. - Il motivo - scrutinabile nel merito, in quanto formulato nel rispetto delle prescrizioni dettate dall'art. 366 c.p.c. - è fondata, nei termini di seguito precisati.

    La Corte d'appello ha condannato i G. al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio, comprese quella per la fase cautelare. A tale esito la Corte di Catania è giunta sul rilievo che "la riforma della sentenza di primo grado impone... una diversa regolamentazione delle spese di entrambi i gradi del giudizio, in base al principio della soccombenza".

    Questa statuizione sulle spese non dà conto dell'esito complessivo della controversia.

    Invero, occorre sottolineare che il giudizio di merito a cognizione piena è stato iniziato dai G. a seguito dell'ordinanza del Tribunale di Catania in data 20 giugno 2002, con la quale è stata accolta, in sede cautelare, la denuncia di danno temuto, riconoscendosi la compiuta sussistenza di quella situazione di pericolo grave e prossimo che legittima l'erogazione della chiesta tutela cautelare nunciatoria ex art. 1172 c.c., e impartendosi l'ordine, rivolto allo S., di eseguire tutte le opere indicate dal c.t.u. ing. D.B. nella relazione depositata il 7 maggio 2002, dirette ad ovviare alla situazione di pericolo da lui creata.

    Nel giudizio di merito introdotto in esito alla disposta tutela cautelare, il Tribunale di Catania, definendo il giudizio di primo grado con la sentenza n. 4671 del 2009, ha confermato le valutazioni espresse dal Collegio cautelare "in ordine alla sussistenza del pregiudizio sismico alla stregua dell'intervento effettuato dallo S.".

    E' esatto che il Tribunale di Catania non ha ordinato la riduzione in pristino per il denunciato pregiudizio alla stabilità del fabbricato, ma solo perchè, nel corso del giudizio, "giusta dichiarazione resa dal c.t.u. incaricato della vigilanza sulla esecuzione delle opere con relazione depositata in data 8 luglio 2003", è sopraggiunta la rimozione della situazione di pregiudizio sismico mediante l'eliminazione, attraverso l'esecuzione degli impartiti interventi di consolidamento, della originaria situazione contra ius realizzata dallo S..

    Ora, gli attori G. sono senz'altro soccombenti sulla domanda di riduzione in pristino per l'alterazione del decoro architettonico, come pure sull'accessoria domanda di risarcimento del danno, ma non lo sono in ordine alla denuncia di situazione di pericolo creato dall'opera, avendo il Tribunale, nell'ordinario giudizio di merito successivo alla fase cautelare, effettivamente accertato la sussistenza del pregiudizio sismico alla stregua dell'intervento effettuato dallo S., e così confermato l'individuazione dell'intervento idoneo ad eliminarlo e proceduto alla definitiva identificazione del soggetto (lo S.) onerato dell'intervento riparatore.

    In questo quadro, la soccombenza - misurata ed apprezzata dalla Corte d'appello esclusivamente sul rigetto delle altre pretese avanzate - non dà conto degli esiti complessivi della controversia, e quindi non si sottrae alla denuncia articolata con il motivo.

    4. - Il primo ed il secondo motivo del ricorso sono rigettati, mentre il terzo è accolto, nei sensi di cui in motivazione.

    La sentenza impugnata è cassata limitatamente al capo relativo alle spese.

    Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con la compensazione tra le parti delle spese dell'intero giudizio di merito, inclusa la fase cautelare, sussistendo giustificati motivi in tal senso in relazione all'esito complessivo e agli sviluppi della controversia.

    Anche le spese del giudizio di cassazione devono essere compensate, essendo il ricorso accolto solo in parte.

    PQM

    P.Q.M.

    La Corte rigetta il primo ed il secondo motivo di ricorso, accoglie il terzo motivo, nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata limitatamente al capo relativo alle spese e, decidendo nel merito, dichiara interamente compensate tra le parti le spese dei gradi di merito, compresa la fase cautelare; dichiara altresì compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

    Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 24 gennaio 2017.

    Depositato in Cancelleria il 21 febbraio 2017

     

Lavoro: "L'avvocato risponde" - Quattordicesima puntata

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