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updated 8:57 AM UTC, Aug 19, 2018

AVVOCATI RISPONDONO / Lavoro e casa: "Il patto o periodo di prova" - "La revoca dell'Amministratore di condominio"

"Avvocati rispondono", la trasmissione di pubblica utilità a cura della redazione de ilComizio.it


I nostri 2 avvocati professionisti del diritto, il giuslavorista Davide Pollastro e il civilista Carlo Bortolotti, rispondono alle domande dei telespettatori. In questa puntata si parla di "Il patto o periodo di prova"; vediamo quali sono i diritti e i doveri dei lavoratori e dei datori di lavoro. e di "La revoca dell'Amministratore di condominio"; vediamo quali sono i tempi e i modi corretti.

La delibera del condominio non ti piace? Che cosa si può fare e come. Lo spiega l'avvocato

Le decisioni prese nelle assemblee spesso non soddisfano o trovano apertamente in disaccordo alcuni proprietari di casa. Esiste quella che in termini legali è definita "impugnazione", ovvero la possibilità di far valere le proprie ragioni di dissenso in Tribunale. La questione necessita però di alcuni chiarimenti. La parola all'avvocato Carlo Bortolotti, civilista milanese esperto della materia condominiale


 
 
Impugnazione della delibera assembleare, cosa fare in concreto

Sono frequenti i casi nei quali uno o più condomini, sulla base di ragioni più o meno fondate, ritengono altamente negativa, e persino dannosa, una delibera assunta dall'assemblea del condominio, al punto da desiderarne ed invocarne la revoca o annullamento.
 
Che fare concretamente in questi casi?
 
In primo luogo, occorre sottolineare con molta chiarezza che non è possibile impugnare qualunque delibera assembleare, sul solo presupposto che prescriva qualcosa che risulti poco gradito o che incontri l'aperta ostilità di diversi condomini, poiché, molto semplicemente, è proprio a tal fine che esistono le norme circa l'approvazione delle delibere stesse per votazione comune; l'impugnazione della delibera, di contro, deve avere fondamento in una violazione di legge (anche circa l'iter formativo della delibera stessa e dell'assemblea votante), del regolamento del condominio o nella previsione o avallo di una situazione, di fatto o giuridica, manifestamente dannosa per il condominio o per gli interessi specifici di un condomino.
 
Possono impugnare la delibera i condomini dissenzienti o assenti all'assemblea, a patto che non abbiano conferito delega ad un soggetto che abbia votato a favore, o anche gli astenuti, nel termine perentorio di 30 giorni dalla delibera stessa per i dissenzienti o astenuti presenti e, per gli assenti, dal momento di ricevimento del verbale.
 
Ai fini della valida impugnazione e dell'interruzione dei relativi termini, non è affatto sufficiente una diffida, ancorché per raccomandata o pec: con l'introduzione della mediazione obbligatoria in materia condominiale, l'impugnazione deve essere proposta, prima, con tale mezzo e solo all'eventuale fallimento di tale procedura (che ha un'assai bassa percentuale di definizione, ad onor del vero), sarà possibile adire il Tribunale ordinario, avanti il quale, è bene ricordare, l'onere della prova della violazione di legge, regolamento o lesione grave d'interessi meritevoli di tutela, grava interamente sul condomino.

In ultimo, si rammenta che la delibera rimane valida ed operante anche in caso d'impugnazione proposta nei termini e, questo, sino a sentenza finale, a meno che, insieme all'impugnazione, non si alleghi un'apposita istanza di sospensione della delibera medesima per gravi motivi, inerenti il rischio di un danno irreparabile.

Avv. Carlo Bortolotti

 
 
STUDIO LEGALE BORTOLOTTI
 
C.so Buenos Aires, 45 - 20124 MILANO
tel. 02.39562104 - fax 02.45485345 
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Assemblee di condominio, il problema delle deleghe: tutto quello che c'è da sapere. La parola all'avvocato

Il tema della rappresentanza dei condomini non presenti alle riunioni è spesso al centro di divergenze. Dal ruolo dell'amministratore alla validità delle delibere, grazie alla riforma del 2012, oggi dovrebbe essere tutto più chiaro. Ma per saperne di più abbiamo chiesto delucidazioni all'avvocato Carlo Bortolotti, civilista del Foro di Milano esperto della materia


La delega ad altro soggetto nell'assemblea del condominio: cosa dice la legge
 
Motivo frequente di accesi dibattiti, nell'ambito delle assemblee condominiali, è la questione relativa al diritto di rappresentanza dei condomini stessi o, più comunemente intesa, la questione del conferimento delle "deleghe" in assemblea.
 
Fino a pochi anni fa, complice la norma lacunosa, regnava l'incertezza e, per certi aspetti, l'impunità, con assemblee, soprattutto di piccoli stabili, in mano a condomini che potevano vantare un tale numero di deleghe, da parte di altri proprietari, da porre sostanzialmente nel nulla il dibattito e la discussione in ordine alle esigenze comuni, con votazioni finali del tutto scontate.
 
La riforma del 2012 ha posto un doveroso argine a tale (mal)costume, imponendo, nei condomini con numero di proprietari superiore a 20, il limite del quinto del valore dell'immobile e del numero dei condomini relativamente alle deleghe che, un singolo soggetto, può portare in assemblea e rigorosamente in forma scritta (art. 67 disp. att. c.c.), con necessità di rispettare entrambi i limiti (valore edificio/millesimi e numero condomini).
Negli stabili più piccoli, vige tuttora il principio generale giurisprudenziale che, in precedenza, imponeva, anche in assenza di una norma specifica, di salvaguardare la doverosa attività di discussione intorno alle delibere da assumere.
 
Attenzione, però e sempre, a quanto possa dettare il regolamento di condominio che, sul punto, può disporre regole più specifiche e stringenti ma, comuque, senza poter derogare (in eccesso) al limite del quinto sopra riportato per i condomini più grandi.
Il delegato può essere chiunque, anche un soggetto estraneo al condominio, ma non l'amministratore, al quale è totalmente vietata l'assunzione di qualsiasi delega in assemblea.

Nel caso in cui il limite normativamente imposto alle deleghe non sia rispettato, la delibera così assunta si ritiene possa essere annullabile,ma andrà impugnata entro trenta giorni dalla sua adozione se il condomino impugnante era presente alla assemblea o dalla data in cui la delibera gli è stata comunicata se era assente.

Avv. Carlo Bortolotti

 
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Comprare o vendere casa, chi paga le spese condominiali? L'avvocato ci spiega tutto

Parliamo di un tema da sempre delicato e causa di frequenti disaccordi e liti, soprattutto nell'ambito delle compravendite di immobili. A chi toccherà l'onere delle spese condominiali? C'è differenza tra ordinarie e straordinarie? Se chi è tenuto a pagare non lo fa che cosa succede? A queste domande risponde l'avvocato Carlo Bortolotti, del Foro di Milano, esperto della materia


L'avvocato Carlo Bortolotti
 
Uno dei temi più delicati, nell'ambito tanto dei rapporti condominiali quanto delle stesse compravendite d'immobili, è certamente quello dei criteri d'imputabilità delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, tra venditore (ex condomino) e compratore (nuovo condomino).
 
La legge generale risolve in gran parte la questione, disponendo, all'art.63 disp. att. c.c., che il condomino subentrante (cioè chi compra la casa) debba accollarsi le spese comuni relativamente all'annualità in corso (al momento del rogito di acquisto) ed a quella precedente, laddove per annualità non si intende quella "solare", bensì gestionale, che può variare a seconda dei diversi periodi di chiusura dei bilanci adottati dalle singole amministrazioni condominiali.
 
La questione è leggermente più complessa per le spese straordinarie che, in quanto tali, possono anche non essere presenti; il criterio indicato dalla Cassazione (ex multis n.10235/13) ai fini dell'imputabilità di tali eventuali importi, tra venditore e compratore dell'immobile, è quello che individua, nella data di approvazione assembleare degli interventi straordinari con il relativo riparto dello specifico dovuto in capo ad ogni condomino, il momento da considerare e da collocare, o meno, nel biennio indicato dal sopra citato art. 63 disp. att.c.c.: in buona sostanza, se la delibera di cui sopra, riferita a spese straordinarie, è ricompresa nelle due annualità cui si è fatto cenno (gestione in corso o precedente rispetto all'acquisto dell'immobile), gli importi dovuti (o residui) a titolo di spese straordinarie saranno a carico del compratore subentrante (così anche Cassazione, n.23682/11).
 
In chiusura e per completezza, in ragione di quanto chiarito sopra, occorre tenere presente che, in caso di mancato pagamento degli oneri ricompresi nel biennio di legge (ordinari o straordinari che siano), l'amministrazione procederà al recupero coattivo, a mezzo di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, avverso il solo nuovo condomino, acquirente dell'immobile.
 
 
Avv. Carlo Bortolotti
 
Corso Buenos Aires, 45, 20124, Milano
Tel: 02 39562104
Fax: 45485345
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